不動産の購入や売却を検討する際、避けて通れないのが「税金」の問題です。
マイホームの取得から毎年の維持、そして手放すときまで、不動産には多種多様な税金が課されます。
「思ったより税金が高くて資金計画が狂ってしまった」「利用できるはずの控除を知らずに損をした」という事態は避けたいものです。
本記事では、不動産にまつわる税金の全体像を初心者にも分かりやすく解説します。
各ステージで発生する、税金の種類や計算方法、知っておくと得をする特例措置まで、ポイントを絞ってまとめました。
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不動産を買うときにかかる税金｜印紙税・登録免許税・取得税
不動産を手に入れる際には、物件価格以外にいくつかの税金が発生します。
これらは「取得コスト」としてあらかじめ予算に組み込んでおく必要があります。
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印紙税：売買契約書やローン契約書（金銭消費貸借契約書）に貼付する印紙代です。
契約金額に応じて税額が決まっており、現在は軽減措置が適用されるケースが多くなっています。 -
登録免許税：土地や建物の名義変更（登記）を行う際にかかる税金です。
固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出されます。 -
不動産取得税：購入後、数ヶ月してから都道府県から納税通知書が届く税金です。
一定の床面積や耐震基準を満たす住宅であれば、大幅な軽減措置を受けられるのが一般的です。
所有しているだけでかかる税金｜ 固定資産税と都市計画税の仕組み
不動産を所有している間、毎年支払い続ける必要があるのが「固定資産税」と「都市計画税」です。
毎年、1月1日時点の所有者に対して課税され、市町村（東京23区は東京都）から通知が届きます。
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固定資産税
原則として「評価額×1.4%」が税額となります。
ただし、住宅用地については小規模住宅用地（200平米以下）の場合、評価額が1/6に軽減される特例があります。 -
都市計画税
市街化区域内に物件がある場合にかかるもので、上限は「評価額×0.3%」です。これらの税金は、建物の経年劣化に伴い少しずつ下がっていきますが、土地の価格（地価）が上昇すると税額が上がることもあります。
不動産を売るときにかかる税金｜ 譲渡所得税の計算と「3,000万円控除」
不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合には、「所得税」と「住民税」がかかります。これを総称して譲渡所得税と呼びます。
計算式は「売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」となります。
特筆すべきは、所有期間によって税率が大きく異なる点です。
また、マイホームを売却した場合には、利益から最大3,000万円まで差し引ける「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」という非常に強力な特例があり、多くの個人売却では税金が発生しないケースも少なくありません。
賢く節税！ 住宅ローン控除や買い換え特例を最大限に活用する方法
国は住宅の取得を促進するため、さまざまな減税策を用意しています。
最も代表的なのが「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。
年末のローン残高（※入居年や住宅性能による）が、所得税や住民税から最大13年間にわたって直接差し引かれます。
また、自宅を買い換える際に、売却益にかかる税金を将来に先送りできる「買換え特例」や、売却損が出た場合に他の所得と相殺できる「損益通算」などの制度もあります。
これらの特例は、併用できない組み合わせもあるため、事前のシミュレーションが不可欠になります。
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知らないと損をする？不動産にかかる税金の還付申告と注意点
不動産の税金に関する多くの特例は、自動的に適用されるわけではありません。
「自ら確定申告を行うこと」が適用の絶対条件です。
特に住宅ローン控除を受ける初年度や、売却損が出て還付を受けたい場合は、会社員であっても確定申告が必要です。
また、贈与税についても「住宅取得等資金の贈与税の非課税」などの制度があり、親からの資金援助を受ける際には必ずチェックすべき項目です。
税制は毎年のように改正されるため、最新の情報を常に確認し、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
不動産の税金は、知っているか知らないかで手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあります。
購入時、所有時、売却時のそれぞれのタイミングで利用できる特例を正しく理解し、計画的な資金運用を行いましょう。
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